导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。<平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思/strong>

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。